Huurbescherming voor huurders van ligplaatsen

In februari 2014 gaf minister Blok in een Kamerbrief zijn beleidsreactie op het RIGO-rapport "Vaste grond onder de voeten" van mei 2013. In die brief kondigde hij aan huurbescherming in te willen voeren voor de huurders van ligplaatsen van permanent bewoonde woonboten.

In een blog van 8 februari 2014 gaf ik mijn commentaar op die Kamerbrief en kort daarna stuurde ik de Tweede Kamer daar een brief over.

Na een bespreking op het ministerie waarbij ik een bestuurslid van de LWO vergezelde was het lange tijd stil. Op 31 augustus 2016 werd een zogenoemde consultatieversie gepubliceerd van een wetsvoorstel met toelichting. Dat regelt volgens de tekst dat aan huurders van ligplaatsen gelijkwaardige huurbescherming wordt toegekend als aan huurders van woningen op de wal. Tot 28 oktober 2016 kunnen reacties worden ingestuurd.

Wat wil het kabinet

In het wetsvoorstel wordt een ligplaats onder de definitie van het begrip woonruimte in het Burgerlijk Wetboek gebracht. Daardoor gaat de bestaande huurbescherming ook gelden voor ligplaatsen. Dat betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst alleen kan opzeggen wanneer zich een van de in de wet genoemde opzeggingsgronden voordoet. Dat is bijvoorbeeld als hij de ligplaats "dringend nodig heeft voor eigen gebruik".

Een belangrijk onderdeel van het wetsvoorstel is dat, op aandringen van vooral de waterschappen, voor de huur van ligplaatsen een extra opzeggingsgrond wordt ingevoerd: ook wanneer het innemen van de ligplaats in strijd is met een publiekrechtelijk voorschrift kan de verhuurder de huur opzeggen.

Mijn commentaar

Een belangrijk verschil tussen de huur van een woning aan de wal en de huur van een ligplaats voor een woonboot is, dat de huurder van woonruimte in het pand niet de eigenaar van nieuwe ruimte is. Woonboten zijn daarentegen bijna altijd privé-eigendom, het water eronder vaak niet. Dat brengt met zich mee dat de huurder van een ligplaats, naast het woonbelang, een aanzienlijk financieel belang heeft bij het voortduren van de huurovereenkomst.

Mijn bezwaren tegen het wetsvoorstel liggen in de in te voeren extra opzeggingsgrond, het feit dat oevergrond bij woonboten niet wordt meegenomen in de huurbescherming, het ontbreken van een regeling voor het doorlopen van de huur bij verkoop van de woonboot, de enorme verslechtering in de rechtspositie van de erfgenamen bij overlijden van de huurder, en het overgangsrecht.

De extra opzeggingsgrond

Volgens de regering moet een verhuurder de huur kunnen opzeggen wanneer het gebruik van de ligplaats door overheidsvoorschriften verboden is of wordt. En wel omdat bij wonen op het water andere publieke belangen zouden spelen dan bij wonen op de wal. Waarom die belangen zo anders zijn wordt niet toegelicht.

Mijn commentaar is, dat deze extra opzeggingsgrond overbodig is en in strijd met het bestaande systeem van de huurbescherming. Wanneer bijvoorbeeld een bestemmingsplan het afmeren van een woonboot verbiedt, moet de gemeente dat verbod handhaven en de eigenaar aanschrijven om die boot te verwijderen. Wanneer de eigenaar er niet in slaagt om dat verbod bij de rechter ongedaan te maken moet de boot inderdaad verwijderd worden. Dat is een bestuursrechtelijke kwestie en gaat buiten de huurovereenkomst om.

De waterschappen zeggen nu dat het noodzakelijk is dat zij (wanneer zij een ligplaats verhuren) dan de huur van de ligplaats kunnen opzeggen. Wanneer de huurovereenkomst zou voortduren, zou volgens hen de huurder het waterschap als verhuurder aansprakelijk kunnen stellen wegens wanprestatie, omdat het waterschap het huurgenot van de ligplaats niet meer zou kunnen leveren. Welnu, dat is onzin. Wanneer een verhuurder geconfronteerd wordt met een overheidsverbod om de ligplaats te (laten) gebruiken is er sprake van overmacht voor die verhuurder en heeft de huurder in een procedure tegen hem geen schijn van kans.

Bovendien geldt deze opzeggingsgrond ook niet voor woningen op de wal, terwijl ook dat wonen op een bepaalde locatie van overheidswege verboden kan worden, er is in dat opzicht geen enkel verschil tussen wonen op het water en wonen op de wal.

Geen huurbescherming voor aangrenzende oevers en walkanten

Wanneer de woonbooteigenaar geen eigenaar is van de oevergrond die de toegang tot zijn boot vormt, maar die van een ander huurt, heeft huurbescherming voor alleen de ligplaats geen zin als die niet ook voor de wal geldt. Wat heb je aan huurbescherming voor de ligplaats als je er niet kunt komen?

Daarom heb ik in mijn brief van februari 2014 aan de Tweede Kamer erop aangedrongen ook voor deze aangrenzende oevergrond huurbescherming in te voeren.

Volgens de toelichting is dat niet nodig omdat de ambtenaren zich hebben laten vertellen dat zich in de huidige praktijk tot nu toe geen moeilijkheden hebben voorgedaan. Welnu, dat is volstrekte onzin, mijn advocatenpraktijk wijst op het tegendeel.

"Indeplaatsstelling"

Ik schreef in 2014 aan de Tweede Kamer: als bij verkoop van de boot de grondeigenaar weigert om de ligplaats of oevergrond aan de nieuwe booteigenaar te verhuren, heeft de verkoper niet zoveel aan huurbescherming voor hemzelf. Met die opmerking is niets gedaan. Wanneer de verhuurder van de ligplaats weigert om met de koper van de boot een huurovereenkomst te sluiten kan de verkoper uiteindelijk gedwongen worden de boot van de ligplaats te verwijderen. Daar valt onder het huidige recht juridisch wel iets aan te doen (zie mijn blog van 18 maart 2015), maar dat levert bijzonder veel gedoe op, is duur, en de afloop is onzeker.

Overlijden huurder

Onder het huidige recht loopt de huurovereenkomst na overlijden van de huurder door. De erfgenamen worden huurder en kunnen van de verhuurder eisen om het huurrecht aan een van hen toe te delen.

Dat is anders voor de huur van een woning aan de wal: die eindigt twee maanden na overlijden van de huurder. Het wetsvoorstel regelt daar niets over, en dat betekent dat ook de huur van een ligplaats zou gaan eindigen bij het overlijden van de huurder. Dat is een enorme verslechtering de rechtspositie van de erven van de huurder.

Het artikel dat bepaalt dat voor woonruimte de huurovereenkomst eindigt bij overlijden van de huurder, moet voor ligplaatsen niet van toepassing verklaard worden. Anders blijven de erfgenamen zitten met een woonboot die, zonder ligplaats, niets meer waard is of zelfs een negatieve waarde heeft. En dat is dat is een essentieel verschil tussen de huurder van een woning op de wal en de huurder van een ligplaats.

Ik had dat in 2015 al aan een ambtenaar die betrokken was bij de voorbereiding van dit wetsvoorstel meegegeven, maar daar is niets mee gedaan.

Overgangsrecht

Het wetsvoorstel bevat een bijzonder eigenaardig overgangsrecht. Op huurovereenkomsten die gesloten worden na de inwerkingtreding van deze wet worden de huurbeschermingsbepalingen direct van toepassing. Dat is logisch. Maar op lopende huurovereenkomsten wordt deze wet pas twee jaar na de inwerkingtreding van toepassing. Dat betekent, dat verhuurders van ligplaatsen twee jaar lang de mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst op te zeggen zonder dat zij daarin door de nieuwe huurbeschermingsregeling beperkt worden.

Dit overgangsrecht zou voor huurders om die reden wel eens bijzonder nadelig kunnen uitpakken. Als je huurbescherming invoert, moet je dat ook goed doen. Dat betekent dat de nieuwe wet direct na inwerkingtreding ook van toepassing is op lopende huurovereenkomsten. Anders schiet de regeling zijn doel voorbij en span je het paard achter de wagen.

Het gaat hier om zogenaamd "dwingend recht": de partijen van een huurovereenkomst kunnen niet afspreken of dat zij van deze regeling afwijken. Als zij dat wel doen, kan de huurder toch een beroep doen op dat dwingende recht. En bij dwingend recht is het gebruikelijk en logisch dat dit direct na inwerkingtreding ook geldt voor lopende overeenkomsten.