Structurele wanverhouding bij renovatie van een woningcomplex

De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot wil een complex woningen renoveren. Daarvoor moet een huurwoning worden gesplitst en gaat de huur van de resterende woning flink omhoog. Kan het huurcontract worden opgezegd? Daarover heeft de kantonrechter Amsterdam op 13 juni 2013 een uitspraak gedaan.

Feiten

De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot verhuurt aan huurder een woning met een oppervlakte van 331,4 m² tegen een huurprijs in 2012 van € 74,79 per maand. Zij ontwikkelt voor het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt een renovatieplan waarbij de woning van huurder wordt gesplitst in een bedrijfsruimte en twee woningen. De kosten daarvan raamt zij op € 3,5 miljoen. Als gevolg van de kredietcrisis is het volgens Stadgenoot niet mogelijk om de renovatie te financieren door middel van al dan niet geliberaliseerde verhuur, de woningen en bedrijfsruimten moeten worden verkocht. Indien toch verhuur zou plaatsvinden, is vereist dat voor de twee te ontwikkelen woningen € 1006 respectievelijk € 1220 aan maandhuur wordt ontvangen. Stadgenoot zegt de huur op wegens dringend eigen gebruik, die bestaat uit renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Huurder is van mening dat Stadgenoot de noodzaak van de renovatie niet voldoende heeft onderbouwd en gaat niet akkoord met de opzegging.

Stadgenoot vordert voor de kantonrechter een datum te bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt, huurder te veroordelen tot ontruiming en vraagt het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Op de comparitie, die aan het hier besproken eindvonnis voorafging, heeft huurder aangeboden om de maximaal redelijke huurprijs te voldoen. Die bedraagt voor de kleinste te ontwikkelen woning € 623,67.

Uitspraak

De kantonrechter beoordeelt de vordering van Stadgenoot aan de hand van de maatstaf van het zogenoemde Herenhuis-arrest (Hoge Raad 26 maart 2010, LJN BL0683). Kort gezegd houdt die in, dat renovatie van de woonruimte mogelijk dringend eigen gebruik oplevert als sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Bij de beoordeling van de al dan niet bestaande structurele wanverhouding dient volgens de kantonrechter rekening te worden gehouden met de stichtingskosten, niet met de aanneemsom die met de renovatie is gemoeid. De stichtingskosten betreffen immers de volledige exploitatiekosten, welke meer omvatten dan de enkele aanneemsom. Vastgesteld wordt dat de stichtingskosten ofwel exploitatiekosten met betrekking tot het gehuurde omgerekend bijna € 1.000.000 bedragen. Een structurele wanverhouding tussen de geldende huurprijs van € 74,79 per maand en die exploitatiekosten is evident, maar volgens de kantonrechter moet bij de beoordeling uitgegaan worden van het aanbod van de huurder om de maximaal redelijke huurprijs voor de kleine woning van € 623,67 te voldoen. De omstandigheid dat de woning van huurder in haar huidige vorm na de renovatie niet meer zal bestaan, belemmert in beginsel reeds de onverkorte voortzetting van de huurovereenkomst.

De kostendekkende huur voor de kleine woning bedraagt € 1006. Stadgenoot zou dus per maand een verlies lijden van € 382,33. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, en daarmee staat vast dat Stadgenoot de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

In het kader van de belangenafweging overweegt de kantonrechter dat gezien de slechte staat van onderhoud renovatie aangewezen is en dat die niet rendabel kan plaatsvinden onder voortzetting van de huidige huurovereenkomst, terwijl de overige huurders van het complex reeds zijn vertrokken. Daartegen weegt het woonbelang van huurder niet op, terwijl zij bovendien ruim 30 jaar tegen een bijzonder lage huurprijs in het centrum heeft kunnen wonen. Aannemelijk wordt geoordeeld dat andere passende woonruimte beschikbaar is.

Commentaar

Het Herenhuis-arrest

Één van de limitatieve gronden waarop artikel 7:274 BW opzegging van de huurovereenkomst van woonruimte mogelijk maakt is indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (eerste lid, sub c). Onder eigen gebruik wordt mede begrepen de renovatie van de woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (derde lid, sub a).

Kan de wens van de verhuurder om te renoveren, als de exploitatie van het gehuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, dringend eigen gebruik opleveren? Het antwoord op die vraag heeft de Hoge Raad in het Herenhuis-arrest van maart 2010 gegeven. Dat luidt: nee, maar dat kan anders zijn als sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Het arrest betekende volgens velen, waaronder Huydecoper, een restrictieve uitleg van de dringendheid van het eigen gebruik wanneer uitsluitend sprake is van van financiële motieven voor renovatie. In dat geval is een relatief hoge graad van “klemmendheid” met betrekking tot door verhuurder gewenste gebruik van het gehuurde nodig. Dit alles uitgaande van een renovatieplan dat zonder beëindiging van de huur niet uitgevoerd kan worden.

Stelling

Stel dat een renovatie noodzakelijk is, en stel dat die alleen kostendekkend kan worden uitgevoerd bij een huurverhoging die de huurder niet kan of wil betalen. Mijn stelling is dan, dat om die reden de huurovereenkomst niet in stand kan blijven en die rechtsgeldig kan worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Dan moet wel voldaan worden aan de overige eisen die daaraan worden gesteld, inclusief de vrij zware eisen inzake de structurele wanverhouding.

Deze stelling baseer ik mede op het arrest Hof Amsterdam 14 december 2010 (LJN BQ5673).

De uitspraak inzake Stadgenoot in het licht van het Herenhuis-arrest

De materie van het Herenhuis-arrest is nadien vele malen in de lagere jurisprudentie aan de orde geweest, met wisselende uitkomsten. In deze uitspraak worden enkele puntjes op de i gezet bij de vraag hoe de rechter het al dan niet bestaan van een structurele wanverhouding dient te beoordelen. Wat zijn exploitatiekosten, wanneer het gaat om een complex van woningen, hoe reken je dan de exploitatiekosten voor het complex om voor een bepaalde woning, moet bij de beoordeling uitgegaan worden van de geldende huurprijs of van de huurprijs die de huurder bereid is te betalen, mag die in het kader van de beoordeling worden afgezet tegen een kostendekkende markthuurprijs voor de te ontwikkelen woning, ook als die boven de maximale huurgrens ligt? Ook de belangenafweging spreekt voor zichzelf, waarbij boeiend is dat de kantonrechter in het nadeel van huurder meeweegt dat zij ruim 30 jaar tegen een bijzonder lage huurprijs in het centrum van, naar ik aanneem Amsterdam, heeft kunnen wonen.